قاعدة رئيسية تحكم آليات عمل الجهات المختصة فى إعداد وصياغة رؤى متكاملة بشأن حل ملف"الإيجارالقديم"والذى يمثل إشكالية متوارثة معقدة، وهى مراعاة الأحكام الدستورية الصادرة فى هذا الصدد، كما تعمل اللجنة البرلمانية الحكومية المشكلة فى إطار مجموعة من الثوابت، ومنها وجود مهلة انتقالية قبل تحرير العلاقةالإيجارية، وتوفير مساكن بديلة للمستأجرين سواء بنظامالإيجار أو التمليك، وإنشاء صندوق لدعم المستأجرين غير القادرين.
وهو ما أكده النائب أحمد السجينى، عضو اللجنة الحكومية البرلمانية المشكلة، بتأكيده أن قناعته وفهمه للفترة الانتقالية التى ستنص بالقانون، فستكون بالنسبة للساكن الأصلى، وما رتبه له حكم المحكمة الدستورية فى ٢٠٠٢ فإنها تتدرج فى تغيير القيمة الإيجارية حتى تصل إلى القيمة السوقية فى فترة انتقالية لعدد معين من السنوات يتفق عليها ولا تنتهى بالإخلاء إلا بالتراضى وذلك وفقا للبدائل المقدمة من الحكومة، بينما التجارى والإدارى والشقق المغلقة فسوف يتم تحرير القيمةالإيجارية وكذلك تحرير العلاقة التعاقدية والتى تنتهى بالإخلاء متى انتهت مدة العقد احتراما أيضا لحكم المحكمة الدستورية فى ٢٠١٨ وهذا مكتسب كبير للملاك بل يمثل المنفعة الأكبر من حيث القيمة والاستفادة".
وفى قراءة للأحكام الدستورية الصادرة فى هذا الملف، يقول الدكتور صلاح فوزى، الفقيه الدستورى، أن حكم 2002 يقضى بأن من استفاد بالامتداد لا يمكنه الاستفادة مرة آخرى أى الامتداد للجيل واحد فى عقد الإيجار من المستأجر إلى أول طبقة من زوجته أو أبنائه، وذلك فى شأن المادة 69 من قانون إيجار الأماكن فى العلاقة بين المالك والمستأجر.
ولفت إلى أن التعديلات الجديدة حسبما طرح وأعلن ستسمح بإعادة النظر في العلاقة بين المالك والمستأجر من خلال عدة سنوات تدريجية ترفع القيمة الإيجارية وفقا للمكان والمساحة والحجم والموقع حتى نصل إلى القيمة السوقية الحقيقية ولا تنتهي العلاقة إلا بالتراضي، مطالبا بضرورة أن يكون هناك قدر كبير من التريث والتدارس في شأن تحرير القيمة الإيجارية حتى ولو تدريجيا كما أن هناك حاجة لدراسة اجتماعية كبيرة لأن وضع كل وحدة قد يختلف حتى حال التجاور وتحديد معايير العوز .
وأشار "فوزى” إلى أن أحكام الدستورية العديدة تفيد بأنه لا يمتد إلا لطبقة واحدة وهذا هو القيد الرئيسى وذلك فيما يخص الأماكن المستأجرة للسكن بينما حكم الدستورية لغير الغرض السكنى والأشخاص الاعتبارية، فقد قضى بعدم دستورية الامتداد المطلق، مقترحا أن يكون مثل قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية لمدة 5 سنوات.
وشدد أن القوانين لا تسعى لتحقيق الرضاء الكامل بينما تحقيق مصلحة عامة ولكن لابد وأن تزيل الإجحاف قدر الإمكان، مقترحا أن تشمل التعديلات بأنه فى حال وفاة المستأجر وله أبناء لا يحدث امتداد تلقائى ويتم إلزام المؤجر بتحرير عقد لهم ليزيد العقد فى القيمة الإيجارية بشكل مقبول ولابد من مراعاة الأزمة الاجتماعية لبعض الأسر وإيجاد بدائل واضحة.
بينما يقول محمد عبد العال، المحامى بالنقض والخبير القانونى المتخصص فى الإيجارات، أن المحكمة الدستورية بدأت فى التصدى لنصوص قانون الإيجار القديم منذ 1995 ومن ثم يتم تعديل هذا القانون بموجب هذه الأحكام منذ منتصف التسعينات، قائلا " مقولة لم يطرأ عليه أى تعديل فهى مقولة خاطئة وعملت أحكام المحكمة للوصول بالعلاقة التعاقدية الإيجارية إلى الحد الأدنى للشروط فى التعاقدات بالقانون المدنى..وتم تقليص كافة الضمانات التى كانت يقررها القانون للمستأجر ووالتى كانت تعطى حتى أقارب الدرجة الثالثة نسبا أو مصاهرة وقصرت الامتداد على الأسرة فقط ".
وتابع "عبد العال"، أنه في نوفمبر 2002 صدر حكما خاص بالإيجار السكني، بامتداد مقرر لمدة واحدة لأسرة المستأجر الأصلي ولوالديه بشرط الإقامة السابقة مع المستأجر الأصلي، بينما التجاري فقد صدر في 1997 ما يقضى بعدم دستورية استمرار لا نهائية العقد التجاري وبناء عليه صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 والذي نفذ الحكم الدستوري وقصر الامتداد لمرة واحدة لورثة المستأجر الأصلي ووزان بين حقوق المالك والمستأجر وقصر الامتداد لمرة واحدة لورثة المستأجر وأقر بزيادات القيم الإيجارية تعويضا للمالك وهذا ما قررته المحكمة الدستورية في 2002 و2004 وقضت بدستوريته .
وأوضح أن أحكام "الدستورية" حصنت المراكز القانونية للتجاري الطبيعي، بينما التجاري للأشخاص الاعتبارية ففي عام 2018 أصدرت المحكمة الدستورية حكمها الخاص بالأشخاص الاعتبارية وقررت أن طبيعة الشخصية الاعتبارية يصعب بطبيعته تحديد مدته وقضت بإنهاء هذه العقود وهو ما صدر بشأنه مؤخرا القانون الصادر عن البرلمان بشأن الأشخاص الاعتبارية والذى أعطى مدة توفيق أوضاع 5 سنوات .
وأكد "عبد العال " أن ما استعرضه من أحكام هى الأبرز والعبرة فى أى مقترح قيد الدراسة لابد وأن يكون لمجموع الأحكام الدستورية الصادرة ولا يجوز خروجه عن مقتضاها أو نطاق الحكم الدستورى زيادة أو نقصانا ولا يجوز أن تكون مغايرة لتلك الأحكام طبقا لنص المادة 195 من الدستور.
وعن الوحدات المغلقة، فقد أكد أن قانون الإيجار القديم يشير إلى أن المستأجر يترك العين تركا نهائيا، والمؤجر عليه إثبات ويقيم دعوى لترك العين نهائيا، معتبرا أن إخلاء تلك الوحدات يصطدم مع النص الدستورى والذى يؤكد على عدم إخلاء أحد من مسكنه إلا بحكم قضاىى.
وشهدت جلسات مجلس النواب، خلال الأسبوع الماضى رسائل طمأنة من رئيس مجلس النواب فيما يخص مناقشة المجلس لتعديلاتالإيجارالقديمبمجرد وروده من الحكومة، مؤكدا أن المجلس النيابى لن يمرر أى تعديلات تشريعية خاصة بالإيجارالقديملغرض سكنى إلا بما يحقق مصلحة الجميع، قائلا "نتمنى الخير لكل المواطنين المصريين مالك ومستأجر، ولن نجور على حق أحد أو نسمح بذلك...مشروع قانونالإيجارالقديمسيخرج بشكل متوازن ولن يمرر إلا وبما يحقق المصلحة العامة للجميع، لاسيما والضمير اليقظ للنواب"، كما شدد أن اللجنة البرلمانية خلال مناقشتها لمشروع قانونالإيجارالقديمللغرض سكنى بمجرد وروده إليها سوف تقوم باستطلاعات الرأى ومواجهات.